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반포현대 부담금 1.4억 산정…재건축 '후폭풍'조합 예상치 크게 웃돌아 거센 반발 예고…강남 아파트시장 당분간 약세 예상

[시사브레이크 = 이수혁 기자]  

반포현대 1인당 부담금 1.4억원…조합 예상치보다 15배
안전진단 강화 이어 부담금까지 재건축 시장 침체 우려

서울 서초구 반포현대아파트가 재건축 사업 시행 시 개인에게 부가될 '재건축 초과이익환수금'이 조합이 당초 예상했던 금액을 15배 웃도는 수준에서 결정돼 후폭풍을 예고하고 있다. 지난 3월 안전진단 기준이 강화돼 재건축 문턱이 높아진 데 이어, 이번 발표의 악재가 이어지면서 재건축 시장 분위기는 한층 냉각될 것으로 보인다.그동안 강남 부동산 시장의 상승세를 이끌어온 재건축 시장 위축으로 강남권 아파트값도 약세를 면치 못할 것이라는 부정적인 전망이 나온다.

서울시내의 한 아파트단지 전경 (시사브레이크 DB)

서초구청은 15일 반포현대아파트주택재건축정비사업조합에 재건축 부담금을 가구당 1억3569만원규모로 산정해 발표했다.

재건축초과이익환수제는 재건축을 통한 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 초과금액의 최고 50%를 부담금으로 내도록 한 제도다. 정부는 투입한 세금으로 만든 교육, 문화, 교통 등 기반시설로 생긴 불로소득을 부담금 형태로 환수하겠다는 취지를 보이고 있다. 관련법은 2006년 마련돼 2012년 시행됐지만, 경기 침체 등을 이유로 적용을 유예해왔고, 올해 1월에 부활했다. 

이날 산정된 부담금 액수는 조합의 예상치를 크게 뛰어 넘는 수준이라는 점에서 주목된다.

앞서 조합측이 지난달 2일 제출한 금액인 850만원의 15.9배 수준이며, 조합이 구청의 보완 요청을 받아 다시 제출한 서류에 써낸 7157만2000원보다도 약 2배 높은 수준이다. 서초구청은 조합에서 제출한 부담금에 대해 주변 시세 등을 반영해 보정하는 작업을 거쳐 이 같이 액수로 산정했다고 밝혔다. 

국토교통부가 지난 1월 강남 4구 15개 재건축 단지에 대해 추산한 평균부담금(4억4000만원)에는 크게 미치지 못했지만, 반포현대가 108세대 규모의 소규모 단지라는 점을 감안하면 높은 수준이다.

구청측이 이 아파트 단지의 미래가치를 조합측에 비해 더 높이 봤다는 뜻이다.
 
부담금 산정액은 '재건축 준공 인가일 기준 주택가액'에서▲추진위원회 설립 인가일 기준 주택가액 ▲정상 주택가격 상승분 총액 ▲개발비용을 뺀 뒤 부과율을 곱해서 구하는데, 조합측과 구청간에 아파트 단지의 미래가치의 산정 기준에 온도차가 감지된다. 

이번 발표로 재건축 부동산 시장은 한층 침체의 늪에 빠질 전망이다.

재건축 부동산 시장은 문재인 정부 출범 이래 안전진단 기준 강화 등으로 규제의 문턱이 높아져 왔다. 그 결과 부동산114에 따르면 5월 둘째 주 서울 재건축 아파트 매매 가격은 전달보다 0.02% 떨어지며 3주 연속 하향했다. 강남4구 가운데 강남구(-0.01%), 강동구(-0.06%), 송파구(-0.06%)가 약세를 보였다. 

이미 지난해 8월 이후 재건축 초과이익 환수제 부활에 앞서 주요 재건축 사업장에서 '벼락치기' 시공사 선정에 나서는 등 조합들이 대응에 나서기도 했다. 

하지만 재건축 안전진단 강화에 이어 부담금 규모까지 예상치를 웃돌면서 재건축 추진을 포기하는 사례도 나올 것으로 예상된다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "이번 발표로 다른 재건축 단지도 영향을 받을 수밖에 없다"면서 "그동안 강남 부동산 시장을 견인한 것이 재건축 시장인 점을 감안하면 당분간 시장은 단기적으로 약세를 보일 수밖에 없다"고 진단했다.
 
그는 특히 이어 "조합 내에서도 재건축을 연기하자는 연기파, 그래도 추진하자는 강행파 등으로 갈리면서 혼란할 수 있다"면서 "장기적으로 봤을 때는 강남권 내 주택 공급 부족으로 가격 급등이 나타날 수도 있다"고 말했다.

이수혁 기자  nkslsh77@sisabreak.com

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